Kosten

Kosten und Finanzierung

Die Finanzierung des Grundstückskaufs und die Planungs- und Entwicklungskosten bis zum Bauantrag werden über Einlagen und Darlehen der bisherigen Gesellschafter gesichert. 

Die weitere Finanzierung ist als Baugruppe zu organisieren. Wir haben das Finanzierungsmodell bereits mit der GLS-Bank Bochum abgestimmt, sie wird unser Vorhaben begleiten.

Grundsätzlich schließt jedes Baugruppenmitglied seine eigene individuelle Finanzierung ab, die zunächst über eine Grundschuld im Grundbuch der noch ungeteilten Grundstücke abgesichert wird. Zwingend ist, dass jedes Gruppenmitglied bei der GLS-Bank finanziert.

Nach Erteilung der Baugenehmigung und der Bestätigung der Abgeschlossenheit – die einzelnen Wohnungen sind damit definiert – werden wohnungsbezogene Grundbuchblätter angelegt. Damit wechselt die Besicherung auf eine individuelle Grundschuld eines jeden Baugruppenmitglieds für die eigene Wohnung.

Je nach Wohnungsgröße, Einkommenslage und Eigenkapitalhöhe werden die Individualfinanzierungen mit unterschiedlichen Zinsen und Tilgungssätzen ausgestattet werden. Es ist aber damit zu rechnen, dass mindestens 20% Eigenkapital vorhanden sein muss und entsprechendes Einkommen der Bank darstellbar sein muss.

Wir streben an, eine Förderung der Kreditanstalt für Wiederaufbau für nachhaltige Gebäude zu ermöglichen.

Dadurch sind deutlich zinsverbilligte Kredite möglich. 

Aktueller Stand der Kostenkalkulation 

Kosten der Wohnung

Die Baugemeinschaft ist verantwortlicher „Bauherr“, d. h. sie erstellt gemeinsam die Gebäude. Dies bedeutet, dass dem einzelnen Baugruppenmitglied kein Festpreis zugesichert wird, sondern, dass die tatsächlich angefallenen Kosten nach einem festgelegten Berechnungsschlüssel umgelegt werden.

Die Formel dazu geht so:

Alle Kosten inklusive Umsatzsteuer werden zusammengerechnet, die Sonderwünsche einzelner Gesellschafter abgezogen, und die restliche Summe wird durch die tatsächlich entstandene Wohnfläche (ermittelt nach Fertigstellung) der Häuser geteilt. Es ergibt sich dadurch ein Basispreis pro m² Wohnfläche.

Jede Wohnung erhält nach Qualität der Lage der Wohnung im Haus und nach absoluter Größe der Wohnung einen Umlagefaktor. Die Kosten werden dann gem. des Umlageschlüssels nach Wertigkeit der Wohnungen umgelegt. Das heißt, die Wohnungen im EG sind günstiger als die Wohneinheiten in den Obergeschossen mit z.T. größerer Raumhöhe.

Nach der Baugenehmigung werden wir in die Entwurfsplanung einsteigen und eine sehr sorgfältige Kostenberechnung mit Einzelmaßnahmen erstellen. Diese Kostenberechnung wird das Baubudget bestimmen und die Grundlage für die individuellen Finanzierungen darstellen.

Wir werden Ratenzahlungen, die nach Baufortschritt fällig werden, angelehnt an die üblichen Raten der Makler- und Bauträgerverordnung entwickeln und mit der GLS-Bank abstimmen. Diese Raten sind dann verbindlich.

Nach Feststellung der Gesamtkosten werden die Wohn­einheiten aufgemessen und die tatsächliche Wohnfläche nach der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung - WoFlV) ermittelt. Balkone gehen dabei zu 50% ein, ebenso wie Terrassen im EG und Dachterrassen.

Zusätzlich werden Sonderwünsche, Mehr- oder Minderleistungen pro Wohneinheit ermittelt und schließlich in der Kostenfeststellung dargestellt. 

Wärmeschutz und Förderung durch die KfW

Der Wärmeschutz wird gemäß den Anforderungen der zum Zeitpunkt des Bauantrages gültigen Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) ausgeführt. Ergänzend dazu wird durch zusätzliche energetische Maßnahmen zur Senkung des Jahresprimärenergiebedarfes die 

Förderung „Klimafreundliches Wohngebäude (Effizienzhaus 40)“ entsprechend den Regelungen zum Zeitpunkt des Bauantrages ermöglicht.

Darin können zinsgünstige Darlehen in Höhe von bis zu 150.000€ beantragt werden. 

Weitere Informationen zur Förderungsmöglichkeit sind auf der KfW-Homepage zu finden.

Wir sind uns bewusst, dass die derzeit kalkulierten Kosten trotz der großen Flächeneffizienz hoch sind, wollen und müssen aber vor dem Hintergrund gestiegener Baukosten von realistischen Zahlen ausgehen.

Wir arbeiten derzeit intensiv daran arbeiten, im direkten Gespräch mit ausführenden Firmen mögliches Einsparpotential zu eruieren. 

Zu prüfen ist auch, ob für einzelne Bauteile von Bauteilbörsen angebotene Recycling-Baustoffe genutzt werden können.

Architektin selbst mit dabei

Projektinitiatorin der Arbeitsgemeinschaft „Quartier33F – F wie Familie“ ist die Architektin Prof. Silke Flaßnöcker, die mit ihrer Familie selbst in das Gebäude einziehen wird. 

Wir haben als Arbeitsgemeinschaft ein großes Interesse, ein möglichst optimiertes Gebäude mit anspruchsvoller Architektur zu finanzierbaren Preisen zu erstellen. Auch weil die beteiligte Architektin selbst an diesem Kostenrisiko beteiligt ist, werden wir alles dafür tun, die Kosten zu minimieren und das Ergebnis zu optimieren. 

Chancen und Risiken

Baugruppen sind in der Lage, Wohnungseigentum ohne Maklerkosten oder Gewinn eines Bauträgers relativ preisgünstig zu erstellen. Die Möglichkeit der Einflussnahme der Gesellschafter auf die Gestaltung der Wohnung ist groß.

Die Organisationsform einer Bauherrengemeinschaft in Form einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann mühsam werden. Die inhaltliche Auseinandersetzung mit den Gesellschaftern gehört zum Konzept. Wir glauben jedoch, dass durch die recht klaren Vorstellungen der GbR in Bezug auf Grundstück, Gebäude, Wohnungsschnitte, Standards und Kostenverteilungsschlüssel Leitplanken“ aufgestellt sind, die Vieles schon festlegen, aber dennoch genügend Entscheidungsspielraum für die Wohnungen der Gesellschafter zulassen.

Ein Risiko ist die Kostensicherheit. Die Kosten werden seriös und sorgfältig ermittelt, jedoch sind die angegebenen Kostenverteilungen keine Festpreise. Die tatsächlichen Gesamtkosten werden auf die Wohneinheiten nach dem oben beschriebenen Schlüssel umgelegt, das kann Schwankungen unterliegen. 

Das Verfahren ist in einer GbR offen und transparent. 

Ungeklärt ist zur Zeit die Handhabung des Finanzamtes zur Grunderwerbssteuer. Das kann im ungünstigsten Fall für Gesellschafter, die nicht bereits beim Grundstückserwerb in der GbR beteiligt sind, Zusatzkosten von 6% der Kosten der Wohnung darstellen.

Zeitplan

Gesellschaft bürgerlichen Rechs gegründet: 04.2024

Grunderwerb: 10.2024

Baugenehmigung: 12.2025

Aufnahme Gruppenmitglieder: ab sofort

Gesamtfertigstellung (geplant): 12.2027